NUEVA LEY DE ALQUILERES

A modo de resumen, hay que decir que la nueva ley de alquileres inclina la balanza a favor de la parte locataria, generalmente la parte más débil en este tipo de contratos, motivo por el cuál el legislador entendió prudente darle una mayor protección.

Lo más destacable es:

- El plazo legal mínimo pasa de 2 años a 3.

- El depósito de garantía no puede superar al mes de alquiler y debe ser devuelto de manera actualizada.

- El reajuste pasa de ser de forma anticipada y proyectada a lo largo de todo el contrato y actualizado cada 6 meses, a ser reajustado una vez por año por medio de un índice mixto (ver punto 2.k).

- Flexibilidad en las garantías requeridas 

- Obligatoriedad de inscripción en AFIP del contrato.

Quizás una crítica razonable que haría a la ley es una falta de criterio a la hora de establecer mecanismos para ciertos locadores vulnerables, como sí lo establece el decreto presidencial 320/2020 al respecto.Hay locadores que tienen en locación una propiedad y ello constituye su medio de subsistir, y que la ley le puede generar cierta presión excesiva. 

Sin perjuicio de ello, creo que la ley salda ciertas cuestiones que eran necesarias para los locatarios, que resultaban muchas veces complejas, como el pago de expensas por rubros que iban por fuera de un servicio habitual; la convocatoria anticipada de renovación; los gastos por conservación de la cosa, entre otros.

En ciertos puntos se genera una limitación en la redacción del contrato, que van a tener que estar sujetos a las nuevas pautas creadas, y que se tenía anteriormente libre disposición, como la resolución anticipada por citar un ejemplo.

A mi criterio, la ley viene a marcar puntos de partida obligatorios sin hacer de ello una materia de orden público, esto puede generar dudas en cuanto a qué se vuelve de carácter obligatorio, y qué es disponible por las partes para contratar 

1. Modificación desapercibida

La primera novedad que presta la nueva ley, y que pasa desapercibido, es que modifica el art. 75 del CCC (Código Civil y Comercial) y permite que se constituya para los contratos domicilio especial electrónico en donde se tendrán por válidas todas las notificaciones. Algo que a mi criterio es auspicioso si se implementa correctamente. 

2. Modificaciones en la locación

a. El depósito de garantía

La ley en su art. 2 modifica el art. 1196 del CCC, establece que, en las locaciones habitacionales, el depósito de garantía no puede ser mayor al primer mes de alquiler y deberá ser actualizado al último mes de la locación. Se efectiviza la devolución del importe con la restitución del inmueble. 

Agrega el artículo que permite utilizar ese importe también como garantía por las deudas por servicios y/o expensas que no se facturaron al momento de la entrega del bien. Una vez pagado por el locatario, deberá el locador devolver las sumas retenidas como garantía inmediatamente cubierto estos importes. Pero también puede pagarse tomando como valor los últimos servicios. Entiendo que si se practica esta lógica deberá, en caso de que exista una falta o excedente en los valores, integrarla el locatario o el locador según resulte.

Agrega también la prohibición suscribir un pagaré como garantía u otro documento que no forme parte del contrato original. Hay dos visiones a mi entender sobre esto: una visión restrictiva en cuanto a que se está conculcando la voluntad de libre contratación y creación de los contratos en materia que es disponibles para las partes, sean físicas o jurídicas.

Otra perspectiva es verlo como una cierta protección de posibles abusos por parte de intermediarios (léase inmobiliarias) o locadores, en detrimento del locatario que genera un desequilibrio en la igualdad de partes en el contrato, y la utilización de estos títulos ejecutivos incausados.

b. Plazo de locación

Se amplía el plazo mínimo de locación del art. 1198 del CCC., pasando de 2 a 3 años, con la misma redacción que el anterior. 

Acá la discusión radicaba si esto era bueno o malo para el contrato. Claro está que ello va a depender de que parte del contrato nos encontremos. Si somos locadores no es perjudicial, porque en caso de que el locatario sea, de alguna manera problemático, nos obliga a estar sujetos al contrato por un año más.

Si nos paramos desde la óptica del locatario podríamos decir que nos vemos beneficiados, nos da mayor estabilidad en la vivienda y, por ende, posibilita menos gastos en mudanza. Claramente no es lo mismo mudarse cada dos años que cada tres.

c. Exigua pero importante modificación en las excepciones del plazo mínimo

Se modifica el inc. b del art. 1199 CCC, sobre el uso habitacional con fines turísticos o de descanso que no quedan comprendidos dentro del plazo mínimo legal. Esto es, si el plazo de contrato no supera los tres meses. La nueva ley agrega a esto algo sustancial, "Si el plazo del contrato o los contratos consecutivos superan los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines". 

A modo de ejemplo, puedo decir que es muy común para aquellos estudiantes que vienen del interior a estudiar a las facultades de Buenos Aires firmar contratos de pensiones por un día, menos a 3 meses, y renovarlos permanentemente. De pronto, estos estudiantes se encontraban viviendo por más de dos años en un lugar.

Es decir, no se encuentran en un lugar no "descansando" o de "turista", sino viviendo. Y podían ser "desalojados" en cualquier momento, no por falta de pago, sino por la no renovación de estos contratos, que suelen ser sumamente abusivos.

Ahora, habrá que ver como se implementa esto en la práctica. Si ayuda a que no se generen situaciones abusivas o si lo que hace, por contrario, es anular toda posibilidad a estas personas de poder alquilar una pieza donde dormir, aunque sea hasta que puedan encontrar una estabilidad en la ciudad. 

d. Conservación de la cosa

Hay un importante cambio en cuanto a la reparación del uso y goce de la cosa en cuanto a quién es el sujeto que debe hacerse cargo de dicha reparación.

En el art. 1201 CCC vigente, el locador debe (o debía) efectuar la reparación a su cargo por los hechos de su culpa, sus dependientes, de un tercero o caso fortuito. Ahora, hay una suerte de inversión de la carga de esta obligación, dado que, el locador deberá hacerse cargo de las reparaciones por deterioro en su calidad o defecto, por todo aquello que no provenga de un hecho causado por el locatario.

Asimismo, el locatario podrá en casos de reparaciones urgentes, a las 24 hs de notificado al locador (téngase presente que podrá notificar al mail del locador si se registró en el contrato) realizar por sí el arreglo, con cargo al locador. El plazo será de 10 días mínimo si no fuera una reparación urgente. 

Frustración del uso o goce de la cosa

También en este punto aparece una modificación importante, en cuanto a la posibilidad de resolver el contrato o realizar los pagos de la locación en proporción a la frustración causada. Pasó de ser necesario demostrar el caso fortuito o fuerza mayor, a cualquier causa ajenas al locatario que frustre el uso de la cosa, para la invocación de este instituto. Es decir, una apertura para su aplicación.

Quizás sea un punto controvertido que se termine definiendo a fuerza pretoriana en su alcance, es que no se puede dejar de soslayar que causas no imputables al locatario es una definición de gran extensión, que limita poco su alcance, lo que se termina traduciendo, en alcance a base jurisprudencia. 

e. Compensación

Se agrega el art. 1204 bis, que faculta al locatario a compensar con los cánones locativos por los pagos y acreencias que él haya realizado, y se encuentren en cabeza del locador, de pleno derecho previa notificación al locador. 

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