Propuestas de cambio de la ley de Propiedad Horizontal

Recientemente ingresó al Congreso un proyecto de ley que apunta a regular un tema tan sensible como lo es el de las expensas, ya que busca modificar la Ley de Propiedad Horizontal, y que afecta, ni más ni menos, al bolsillo de unos 12 millones de titulares de inmuebles.

De convertirse en ley esta iniciativa, consorcistas y encargados de edificios tendrán que sentarse en la misma mesa de negociación.

Esto es así, dado que la propuesta busca otorgar personería jurídica a los consorcios, para que sus representantes tengan voz y voto a la hora de establecer el salario que deberían percibir los porteros.

El tema cobra relevancia si se considera que el 80% de los propietarios vive en edificios de propiedad horizontal. En la Ciudad de Buenos Aires, es posible encontrar unos dos millones y medio de titulares de inmuebles, 100.000 encargados de edificios y un total de 10.200 administradores de consorcios.

En este escenario, la diputada Patricia Bullrich, de la Coalición Cívica, intentará convertir en ley el proyecto que pretende incorporar al régimen de propiedad horizontal también a los countries, barrios cerrados, cementerios privados, shoppings, parques industriales y embarcaderos.

Así, de cara al nuevo período parlamentario 2011, la iniciativa ya está en manos de la Cámara baja para su debate.

Al respecto, la legisladora sostuvo que "la Ley 13.512 subsiste todavía, lo que prueba que es una buena ley, porque es longeva, pero este proyecto viene a cubrir los vacíos jurídicos y zonas grises que fueron surgiendo".

En tanto, Fernando Staino, vicepresidente II de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHYAI), afirmó que, de las iniciativas presentadas, la que más se acomoda a satisfacer las necesidades de los consorcistas es la de la diputada Bullrich.

Los puntos fundamentales 
La iniciativa de la legisladora propone, entre otros aspectos:

1. Regular jurídicamente a los clubes de campo, cementerios privados, parques industriales, centros de compras, tiempos compartidos, barrios residenciales con calles públicas y subconsorcios. Sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a las vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común. El reglamento respectivo podrá establecer limitaciones edilicias o de otra índole.
2. Clarificar múltiples cuestiones de difusa solución en la actualidad, exaltando la importancia del reglamento de propiedad horizontal y administración, que quedarán integrados. Se reformula el funcionamiento de las asambleas, con especial atención a simplificaciones para el quórum y las mayorías.
3. Configurar a la Propiedad Horizontal como derecho real autónomo: se prevé la personería jurídica del consorcio y se adopta un concepto amplio de la unidad funcional o de las complementarias, que alcanza a todos los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente.
4. Establecer la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por deudas del consorcio.
5. Reformular el tratamiento de las mejoras y obras nuevas, para facilitar en la práctica el desenvolvimiento del consorcio. 
6. Jerarquizar las funciones del administrador, considerado representante legal y mandatario del consorcio, tanto en sus derechos como en sus obligaciones.
7. Para las paritarias referidas a temas del personal, nombrar a un propietario.
8. Ampliar la posibilidad de incluir en el régimen de propiedad horizontal a los espacios utilizados como embarcaderos, las guarderías náuticas para depósitos de lanchas, los silos de trigo, cocheras para automóviles al aire libre, entre otros.

El administrador: ¿mandatario o locador?
"El administrador sigue siendo mandatario de consorcio no queremos que se pierda la figura del mandato, por locador de servicio", sostuvo el vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHYAI).

La entidad patronal -que nuclea a los administradores de consorcios desde hace seis décadas- aspira a que esta ley resuelva las inequidades que hoy genera la Ley 3.254 de la Ciudad Autónoma, denominada "ley Abrevaya".

Ocurre que para Staino, la norma -que lleva el nombre de su creador, el legislador Carlos Abrevaya, también de la Coalición Cívica- es inconstitucional, debido a que "obliga al administrador a hacer público su patrimonio y, sobre todo es costosa, porque genera nuevas obligaciones al consorcio en materia de seguros, contrataciones y gastos administrativos".

En este sentido, cuestionó el mecanismo de avales, "ya que se exige que los administradoreshagan público su patrimonio y respondan con él por su gestión"."Esto es violatorio del derecho a la privacidad", agregó y añadió: "Por eso, hemos hecho una presentación ante el Instituto Nacional contra la Discriminación, Xenofobia y el Racismo (INADI), que está estudiando el caso".

Por otra parte, destacó que un efecto potencial de la referida normativa es el de la acefalía, dado que la misma exige la renovación anual del mandato del administrador, por asamblea o la caída automática de dicho mandato.

En esas condiciones, en las que la elección de un nuevo administrador puede tomar meses, planteó el interrogante sobre quién pagará los haberes del encargado durante ese lapso y quién contestará demandas o cartas documento, llegado el caso.

Y concluyó que "el criterio debería ser la idoneidad, no la riqueza. Un administrador joven, que se inicia en la profesión, no tiene patrimonio, entonces debe cargar con un costo adicional", indicó Staino.


Así las cosas, lo más sorprendente es que, sin siquiera tener media sanción, ya se generó una polémica interna en la propia Coalición Cívica sobre este proyecto.

Es que Bullrich se mostró a favor del Colegio Profesional de Administradores de Consorcios, en abierto contrapunto con el legislador porteño Abrevaya. "Si están colegiadas tantas profesiones, incluidos los abogados, no veo por qué no pueden estarlo los administradores", dijo Bullrich.

"Queremos jerarquizar la profesión, en la que hay buenos y malos, como en todas. Lo importante es distinguirlos", concluyó Daniel Tocco, presidente de la CAPHYAI.

Otro proyecto que también propone cambios al régimen
En tanto, diputados de diferentes partidos políticos también presentaron en el Congreso otra iniciativa, que lleva la firma de Gerardo Milman (GEN), Silvana Giúdice (UCR), Horacio Alcuaz ( GEN), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO) y propone cambios al régimen de propiedad horizontal.

Según señaló el propio Milman, la propuesta establece una enumeración de los bienes comunes y propios abarcativa de la realidad cotidiana de un consorcio.

"Además lo determina claramente como persona jurídica y detalla la integración de su patrimonio", aclaró.

Por otra parte, en cuanto al reglamento de copropiedad y administración, la iniciativa establece la posibilidad de permitir a los propietarios -sin por ello menoscabar los derechos reconocidos al constructor, muchas veces convertido en vendedor- la modificación del Estatuto constitutivo.

Adicionalmente, el proyecto aporta conceptos que especifican y regulan la convivencia entre los habitantes del consorcio, fundamentados en la mutua tolerancia, estableciendo - entre otras cuestiones - las condiciones básicas para la tenencia de animales domésticos.

Con respecto al polémico tema de las expensas, la iniciativa las define estableciendo su carácter de ordinarias y extraordinarias:

• Son expensas ordinarias los gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios.
• Son expensas extraordinarias aquellas correspondientes a innovaciones destinadas a un mejor uso o goce o mayor renta. Su aprobación depende de la reunión de los propietarios en asamblea. También se incluyen en este grupo los gastos requeridos por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, y por las vías de evacuación alternativas, para casos de siniestros.

Y a los efectos de su liquidación, se propone utilizar un modelo uniforme.

Por último, vale destacar que el proyecto busca habilitar un camino por el cual resulta posible negociar en caso de deudas de expensas. Así, brinda la posibilidad de llegar a un acuerdo de pago, siempre en beneficio de la convivencia, por una parte, y del mantenimiento del patrimonio consorcial por otra.

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