Se presenta, nuevamente, la oportunidad de analizar una cuestión que viene debatiéndose en doctrina y ha merecido el pronunciamiento de nuestros tribunales y es la que respecta a la locación temporaria de unidades en inmuebles bajo el régimen de la propiedad horizontal.
Al precedente "Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora María s/ Acciones del art.15 de la ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07) del 18/02/2009 (citas MJ-JU-M-44774-AR | MJJ44774 | MJJ44774 y LL 21/04/09) que comentáramos en cuatro entregas sucesivas de este Boletín (Nº 374 del 08/04/09 y ss. – ver texto- y también con sendas notas en www.eldial.com del 25/06/09 y www.microjuris.com.ar del 21/07/09) ahora se le agrega la sentencia en autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), emanada del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Capital Federal Nº 52 a cargo del Dr. Fernando Lucio Spano –el 05/10/09, aún sin estado de firmeza y publicado en El Dial Nº 2895 del 03/11/09 - con motivo de la acción promovida por el consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado.
En aquella oportunidad reseñada se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos. "Los departamentos que se alquilan como vivienda temporal a contingentes de turistas extranjeros no deben perturbar la convivencia y seguridad del edificio y no debe ser una actividad prohibida o restringida en las disposiciones del Reglamento de Copropiedad", rezaba un pasaje del decisorio de la Dra. María Cristina Bataini, titular del juzgado del mismo fuero Nº 24. Y abundaba: "Las distintas circunstancias acreditadas por el actor permiten advertir el uso abusivo de su unidad con relación a los demás copropietarios, dado que la demandada perjudica la normal utilización de las partes comunes (ascensores, hall de ingreso, limpieza de las escaleras), afecta negativamente la seguridad del edificio y la tranquilidad de sus moradores". El fallo no fue apelado.
I.- Un supuesto diferente.
Contrariamente, en el nuevo pronunciamiento que aquí analizamos, el extremo de la violación del destino de la unidad funcional no se detuvo en las molestias generadas por los alquileres temporarios, sino que se verificó la violación del Reglamento por el desarrollo de una actividad comercial sobre el inmueble, que se instrumentaba en los contratos atípicos celebrados por una empresa que administraba la unidad.
El caso en cuestión se desarrolló en un edificio señorial de estilo francés, sito en la calle Libertad entre Marcelo T. de Alvear y la Avda. Santa Fe, en cuyo reglamento de copropiedad se encuentra estipulado que:"...Todos los departamentos de la finca se destinan exclusivamente a casa-habitación de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios cedan, alquilen o transfieran sus derechos, quedando expresamente prohibido darles destino profesional, comercial o industrial,…".
II.- Lo que manifestó la sentencia.
La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de "casa-habitación" previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles "destino comercial" a las unidades.
El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.
El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.
En la prueba producida, se acreditó que la oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.
Asimismo, los pagos no le eran hechos al propietario sino a la empresa comercial.
Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, servicio de llamadas locales a EEUU por el sistema IP con facturación detallada, servicio de reservas de restaurantes, excursiones y viajes y otros servicios de conserjería turística de tiempo completo, las 24 horas del día.
Surge de la sentencia que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.
El judicante marcó su convicción en que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido.
Los aspectos particulares de la actividad acreditados en el proceso, llevaron al juez a la certeza que en la especie se ha incursionado en una modalidad contractual "con claro destino comercial sobre el bien de autos", pues –señala- que es imposible desdoblar las prestaciones: uso del espacio por una parte, servicios por la otra.-
El pronunciamiento tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800.
III. La actividad comercial no permitida en el Reglamento.
La actividad comercial se emparenta con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige la vida consorcial.
Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios.
Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Código de Comercio.
Por el contrario, es propio decir con el sentenciante que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en el litigio objeto de estas líneas.
Como dijimos, el contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, empero al vincularse con una operación mercantil el acto jurídico queda sometido al derecho comercial y debe considerarse como un acto de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.
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