La jueza Andrea Danas, titular del juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario Nº 9 de la Ciudad de Buenos Aires, suspendió como medida precautelar la construcción de un edificio sobre la calle Beruti, en el barrio porteño de Palermo, en el marco de una acción de amparo inicada por representantes de la Asociación Amigos Alto Palermo, donde se advirtió sobre el impacto ambiental de la obra.
La suspensión de la construcción es hasta que se cumpla con la incorporación al expediente de documentación relacionada con la obra.
Según la resolución, en el caso se cuestionan actos administrativos que autorizaron "la construcción de una torre de veintisiete (27) pisos, prácticamente sobre la línea municipal, en la calle Beruti 3351/59 de esta Ciudad de Buenos Aires, con una superficie de 32.000 metros cuadrados, y además se ha definido que la obra carece de relevante impacto ambiental. Ello, destacan, pese a que en esa zona sólo puede construirse hasta 10.681 metros cuadrados".
"Resaltan que además se prevé la construcción de doscientas cocheras no sólo para uso de la torre, sino comercial, generando con ello un intenso movimiento adicional de automóviles, en una zona en la que ya existen más de cinco mil espectadores que asisten diariamente al complejo de cines Cinemark Beruti, que se ubica a treinta metros del terreno donde se va a construir la torre. Aseguran que en el fin de semana la cifra de concurrentes a los cines asciende a la suma de 10.000", agrega.
Asimismo, solicitan como medida cautelar la suspensión del inicio de la obra.
En base a una serie de consideraciones, la magistrada consideró “razonable que –como medida precautelar- se suspenda el progreso de la obra en construcción aquí cuestionada, hasta tanto se agreguen en autos el expediente administrativo Nº 10.788/2009, antecedente de la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 y el expediente administrativo Nº 28.831/2009, solicitado por la actora según acta notarial adjunta a fs. 47/48 y el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004”.
“En efecto, dadas las condiciones hasta el presente analizadas, bajo las cuales se ha autorizado la construcción de la obra impugnada, su prosecución aparece en esta instancia como más gravosa pues su modificación ulterior, si finalmente se decide que vulnera los parámetros previstos en la normativa aplicable, sería más perjudicial que su suspensión temporaria hasta que se agregue la documentación reseñada en el párrafo precedente”, añadió.
FALLO
“ASOCIACIÓN AMIGOS ALTO PALERMO CONTRA GCBA Y SOBRE AMPARO.(ART.
14 CCABA)” , EXPTE: 41544 / 0
Ciudad de Buenos Aires, de junio de 2011.-
VISTOS Y CONSIDERANDO:
I.- Mediante el escrito de fs. 1/25, se presentan Olga LAMY y
Susana PENAZZIO, en su carácter de presidente y secretaria, respectivamente, de la
Asociación Amigos Alto Palermo (AAAP) e inician esta acción de amparo contra el Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), con el objeto de que se declare la nulidad de las
Disposiciones Nº 198-DGIUR-2009 y 0031-DGET-2010 y que se la integre en los mecanismos
decisorios que se adopten sobre planificación urbana y/o decisiones que hagan a su ejido.-
Asimismo, peticionan que, se defina el coeficiente aplicable al
caso y conforme a ello, (i) el número máximo de metros cuadrados posibles de ser construidos,
(ii) factor de ocupación total (FOT) y alturas máximas permitidas, (iii) factor de ocupación del
suelo (FOS) y (iv) fijación de la línea de frente interno y relaciones entre las alturas de
fachadas de frente y contrafrente con el ancho de la calle Beruti y la línea de frente interno.-
Refieren que mediante los actos administrativos cuestionados, en
el expediente Nº 10.788/2009, hoy “depurado”, se ha autorizado la construcción de una torre
de veintisiete (27) pisos, prácticamente sobre la línea municipal, en la calle Beruti 3351/59 de
esta Ciudad de Buenos Aires, con una superficie de 32.000 metros cuadrados, y además se ha
definido que la obra carece de relevante impacto ambiental. Ello, destacan, pese a que en esa
zona sólo puede construirse hasta 10.681 metros cuadrados.-
Resaltan que además se prevé la construcción de doscientas
cocheras no sólo para uso de la torre, sino comercial, generando con ello un intenso
movimiento adicional de automóviles, en una zona en la que ya existen más de cinco mil
espectadores que asisten diariamente al complejo de cines Cinemark Beruti, que se ubica a
treinta metros del terreno donde se va a construir la torre. Aseguran que en el fin de semana la
cifra de concurrentes a los cines asciende a la suma de 10.000.-
Sustentan su legitimidad procesal asegurando que entre sus
objetivos se cuenta la idea de preservar la calidad de vida, la identidad barrial y el patrimonio
histórico cultural. Pero, prosiguen, este ideal se contradice con el brutal proceso de
construcción inmobiliario, como es el caso de autos.-
Analizan unos antecedentes al hecho denunciado en este
expediente. Concretamente, se explayan sobre la Resolución Nº 317-SPU-2001 que revocó la
Disposición Nº 847-DGFOC-2000 que autorizaba la construcción de una obra que vulneraba
los parámetros de la zona, en base a una presentación de vecinos y a la errónea interpretación
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sobre nomencladores urbanísticos del que hacía gala el acto impugnado, similar al caso
planteado.-
Aclaran que, con posterioridad, se pronunció la Procuración
General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el dictamen Nº 59.555 del 30/08/2007,
sobre la vigencia de las Ordenanzas Nº 35.856 y 42.364, que fueron íntegramente incorporadas
en la Ley 449. En este sentido, se dictaminó que los planos de obras debían registrarse
siguiendo los parámetros fijados en la normativa reseñada.-
Por ello, los actos administrativos impugnados, prosiguen,
carecen de fundamento pues no sólo no se analizaron los antecedentes de casos similares sino
que además se emitieron vulnerando las normas vigentes.-
En efecto, subrayan, la zona donde se ha autorizado la
construcción cuestionada es R2.a.1, Polígono II donde rige un FOT básico de 3 que debe
multiplicarse por el ancho de la calle Beruti que, en ese lugar, asciende a la cifra de 13,86
metros que dividido por 12,5 y multiplicado por la superficie del terreno autoriza a construir
sólo 10.681,64 metros cuadrados y no 32.000 metros cuadrados, como se ha proyectado.-
Arguyen que la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 se ha emitido
en base al Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004, del que carecen de copia, en el expediente
administrativo Nº 10.788/2009 que conforme acta notarial de fs. 47/48, se habría depurado.-
La obra se habría autorizado, continúan, sobre un esquema de
“compensaciones volumétricas”, que resulta oscuro en su enunciación y además violatorio del
régimen jurídico aplicable.-
En cuanto a la Disposición Nº 31-DGET-2010 aducen que
califica el emprendimiento sin relevante impacto ambiental; más, no se advierte, subrayan, que
se haya realizado ningún tipo de evaluación sobre el impacto que provocaría el proyecto en la
zona, originando dadas sus características, una intensa utilización del espacio por vía de
viviendas unipersonales, multiplicando la cantidad y necesidades urbanísticas consecuentes, es
decir, el agua, la calefacción, la electricidad, los desagües, etc.-
Consideran vulnerados el deber de seguridad (confr. arts. 42 de la
CN y 46 de la CABA), el deber de información (confr. art. 105, inc. 1º de la CABA y art. 1º de
la Ley 104), su derecho a la propiedad y al paisaje que fundan en normativa local, nacional y
supralegal.-
Ofrecen prueba documental, informativa y pericial
arquitectónica.-
Solicitan como medida cautelar que se ordene la suspensión del
inicio de la obra cuyos planos se encuentran registrados y se indican en esta acción, pues su
construcción habrá de causar un daño irreparable sobre el medio ambiente, el que no podrá ser
retrotraído para el caso de que la sentencia definitiva resulte favorable a la pretensión aquí
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traída. Fundan la verosimilitud en el derecho invocado y el peligro en la demora. Dejan
prestada caución juratoria.-
II.- A fs. 27/90 se agrega la documentación ofrecida en el escrito
de inicio y a fs. 93 se ordena acreditar la personería invocada y librar oficio a la Secretaría
General de la Cámara del fuero con el fin de que se inscriba el presente en el Registro de
Amparos Colectivos, conforme lo establecido en el Acuerdo Plenario Nº 5/2005.-
A fs. 95/101 se cumple con el requerimiento efectuado respecto
de la personería invocada por las peticionarias de fs. 1/25 y a fs. 104 surge la contestación del
oficio dirigido a la Secretaría General de la Cámara de cuya lectura surge que no se ha iniciado
en el fuero un amparo con objeto similar a éste.-
A fs. 102, se ordena el traslado de la acción al GCBA y se ordena
la citación como terceros de Alto Palermo SA y de Inmobiliaria Argentina TGLT. Asimismo
en atención al estado de la actuaciones se pasa a resolver la medida cautelar solicitada a fs.
21vta./24, punto VIII.-
III.- Así las cosas, es menester destacar que aún resulta
fundamental contar con mayores elementos de juicio para resolver la medida cautelar
solicitada.-
Sin embargo, no debe soslayarse el hecho de que de la lectura de
los planos agregados a fs. 39/43, que cuentan con el visado previo de la Dirección General de
Registro de Obras y Catastro, del 13/05/2009, efectuados para construir una vivienda
multifamiliar y garage comercial en la calle Beruti 3351/59 entre Bulnes y Av. Coronel Díaz,
de esta Ciudad de Buenos Aires, se desprende que la superficie del terreno es de 3.207,70
metros cuadrados y la superficie cubierta nueva será de 30.060 metros cuadrados con una
superficie libre de 2.445,24 metros cuadrados y sin superficie cubierta existente en la
actualidad.-
Así, es menester indicar que con los escasos elementos de juicios
reunidos hasta el momento y sin contar con el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004, sobre el que se
habría emitido la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 cuya nulidad se ha solicitado en este
amparo, al parecer se habría vulnerado lo dispuesto en el Código de Planeamiento Urbano,
aprobado mediante Ley 449 (CPU).-
En efecto, conforme se dispone en la Sección 5.5.2.12.a) del
CPU, las tierras delimitadas en el polígono II de la plancheta de zonificación 12 de la manzana
rodeada por las calles Bulnes, Beruti, Av. Coronel Díaz y Juncal serán desarrolladas conforme
a las normas urbanísticas que allí se expresan.-
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En este sentido, en el subtítulo “Polígono II” en el punto d) se
prescribe la morfología edilicia permitiéndose la construcción de edificios entre medianeras, de
perímetro libre (como es el caso de autos) y semi perímetro libre, con una superficie máxima
edificable de FOT 5 y se establece que las alturas y retiros se regirán por lo establecido para el
distrito de zonificación R2a.-
A su vez, de la lectura de la Sección 5.4.1.3.a) del CPU se
desprende que la zona R2a1 es destinada al uso residencial con alto grado de densificación y
consolidación, en el cual se admiten usos compatibles con la vivienda.-
Específicamente en cuanto a la tipología edilicia en el subpunto
4) se prevé que el FOT básico será de 3, admitiéndose variaciones en esta cifra en función del
ancho de la calle determinado por la Dirección de Catastro.-
Cabe aclarar a su vez que de acuerdo con lo normado en la
Sección 1.2.1.3 del CPU, el FOT es decir el factor de ocupación total es un número que
multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie edificable.-
Así, siguiendo la operación aritmética prescripta en la Sección
5.4.1.3.a.4) del CPU la superficie cubierta nueva de la obra aquí cuestionada no estaría dentro
de los parámetros permitidos en el CPU.-
En efecto, adviértase que el FOT básico es 3 y el ancho de la
calle Beruti es, según surge de los planos agregados a fs. 39/43, de 13,71 metros. Así de la
multiplicación de 3 por 13,71 se obtiene como resultado 41,13 que dividido por 12,5 (número
previsto en la norma comentada), arroja un resultado de 3,29. A su vez, si esta cifra se la
multiplica por la superficie del terreno, es decir por 3.207,70 metros se obtiene la cifra de
10.554,61. Es decir, ese sería el metraje de construcción permitido en esa zona.-
Aún si se tomase el FOT 5, el resultado final sería 17.591,02,
cifra que como es fácil vislumbrar se ve superada ampliamente por los 30.060 metros
cuadrados previstos de superficie cubierta nueva, que se construirían según planos agregados a
fs. 39/43.-
Estas consideraciones me llevan a entender razonable que –como
medida precautelar- se suspenda el progreso de la obra en construcción aquí cuestionada, hasta
tanto se agreguen en autos el expediente administrativo Nº 10.788/2009, antecedente de la
Disposición Nº 198-DGIUR-2009 y el expediente administrativo Nº 28.831/2009, solicitado
por la actora según acta notarial adjunta a fs. 47/48 y el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004.-
En efecto, dadas las condiciones hasta el presente analizadas,
bajo las cuales se ha autorizado la construcción de la obra impugnada, su prosecución aparece
en esta instancia como más gravosa pues su modificación ulterior, si finalmente se decide que
vulnera los parámetros previstos en la normativa aplicable, sería más perjudicial que su
suspensión temporaria hasta que se agregue la documentación reseñada en el párrafo
precedente.-
Poder Judicial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
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Por todas estas razones, RESUELVO:
I.- Ordenar como medida pre-cautelar al GCBA que en el término
de cinco (5) días agregue en autos los expedientes administrativos Nº 28.831/2009 y
10.788/2009, mediante los cuales se habría autorizado la construcción de una vivienda
multifamiliar y garage comercial en la calle Beruti 3351/59 de esta Ciudad de Buenos Aires.
Asimismo, en idéntico lapso deberá adjuntar al expediente el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004,
antecedente de la Disposición Nº 198-DGIUR-2009.-
II.- Suspender hasta tanto se cumpla con el punto I de este
decisorio, la construcción de la obra referida en el párrafo precedente.-
III.- Intímese a la parte actora para que dentro del término de tres
(3) días, denuncie en autos el domicilio de los terceros Alto Palermo S.A. e Inmobiliaria
Argentina TGLT citados a fs. 102, en los términos del artículo 84, inciso 2º, del CCAyT,
aplicable supletoriamente al caso, en función de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 2145.-
IV.- Regístrese y notifíquese por Secretaría a la amparista y al
GCBA, con carácter urgente.-
Andrea Danas
Jueza
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